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本日の先例 [先例・不登法]

iPhone6に代えて、久しぶりに落としたゲームアプリがあります。


「Threes!」


知ってます?
パズルゲームだけど、けっこうハマるんだな、これが。

ホントにけっこうハマるんで、積極的にオススメはしません(^^;


しかも、なかなか難しい。

今のところの僕の最高点は、20,094点。

でも、全国トップを見るとね、何という猛者よ、と嘆きたくなります。


だって、3,720,852点ですよ?

さ、さんびゃくまん!?(笑)



さて、久しぶりの不動産登記の先例です。
先日、民事訴訟法で、判決による登記の先例を確認しました。


民事訴訟法第6回(リンク)


これから先、民事執行法へと進んで行くにつれて、判決による登記も、随時振り返っていきましょう。


まずは、判決による登記の「判決」に準じるものを、ここまで出てきたもので確認しておきましょう。


次のものは、判決に準じますか?
つまり、判決による登記として単独申請できますか?


1 和解調書
2 認諾調書
3 仮執行宣言付判決

続きはこちら


今日の先例・不登法 [先例・不登法]


ACミランの本田、2得点。すごいなあ。
香川や長友も、負けずに頑張れ。


さて、ここ最近、記述式の過去問を見ています。
近年の特徴の一つが、登記名義人の氏名等の変更登記(以下、名変)の出題頻度の高さですよね。


平成20年以降、ほぼ毎年出ています。


(平成26年)
 根抵当権登記名義人住所、名称変更
 登記原因 年月日商号変更、年月日本店移転

(平成25年、24年)
 所有権登記名義人住所変更
 登記原因 ともに「年月日住所移転」

(平成22年)
 
 所有権登記名義人氏名変更
 登記原因 年月日相続人不存在

(平成21年)
 
 所有権登記名義人名称変更
 登記原因 年月日商号変更

(平成20年)
 根抵当権登記名義人住所変更
 登記原因 年月日本店移転

しかも、今年は、「数回の住所移転の結果、登記記録上の住所と同じ住所になった場合は、登記名義人の住所変更の登記を要しない(登記研究379P91)」というものも出ました。


名変もネタ切れ感がありますね。
たまに出ると見落としもするでしょうが、ここまで出るとさすがに注意しますよね。


まだ今後も出るなら、そろそろ、氏名等の更正登記が出てもおかしくはないかなあと、個人的には思うところです。
古いところでは、昭和58年の記述式に出ていますしね。


変更か更正か、その区別はできるようにしておくべきでしょうね。

続きはこちら


今日の先例・不登法 [先例・不登法]

別記事でお伝えしたとおり、本日の講義は休講でした。
今、自宅に戻っておりますが、名古屋はピークに近い状態です。
何事もなく、無事に過ぎることを祈るばかりですね。

さて、せっかくなので(?)、先例を確認しておきましょう。

前回の記事・先例不登法


今日は、最近、ウチの事務所で扱った事件に関連するものを取り上げます。
今、大変な思いをして勉強していることが、実務で生きてきます。


今勉強していることに、無駄なことは一切ありません。
大変だと感じている人は、頑張って乗り切ってください。


(本日の先例)
判決に計算違い、書き損じや、その他これに類する明白な誤りがあり、判決の更正決定があったときは、更正決定についての確定証明書の提供を要する(先例昭53.6.21会議)。

判決による登記を扱うと、意外と、判決の更正が必要な場面に遭遇するのではないでしょうか。
個人的には、合格後の配属研修先でも、遭遇しました。


では、次に、遺産分割調停調書、このキーワードから、思い浮かぶ先例ありますか?
考えてみてください。




続きはコチラ


続・先例不登法 [先例・不登法]

今日は口述模試です。
担当する私も、少々緊張気味です。

昨日、破産管財人の先例を確認しましたが、その続きです。
所有権登記名義人である破産者を代理して破産管財人が登記を申請するときは、破産管財人の印鑑証明書を添付します。

昨日の記事

この「印鑑証明書」とは、どこの発行のものをいうのでしょう?


不動産登記で必要な印鑑証明書は、市区町村長作成または登記所作成の印鑑証明書です(不動産登記令16条、18条)。


登記所作成のものは、法人の話です。
市区町村長作成のものは、市役所など、自分の住んでいる地域の自治体が発行したものです。


ですから、破産管財人の印鑑証明書も、市区町村長作成のものを添付するのが原則です。

では、これはどうでしょう?
過去問で確認しましょう。


 破産管財人が破産財団に属する不動産について任意売却による所有権の移転の登記を申請する場合には、同人が申請書に押印した印鑑についての裁判所書記官が作成した証明書を添付すれば、同人の住所地の市区町村長が作成した印鑑に関する証明書を添付することを要しない(平17-25-イ)。

一口に印鑑証明書といっても、さまざまな団体が発行するものがあるので、どこが発行したものかというのも意識するといいでしょう。


我々司法書士も、登録の際に司法書士会に職印を届け出ますから、司法書士会からその証明書の発行を受けることができます。




 

答はコチラ


振り向けば先例・不登法 [先例・不登法]

今日は講義はお休み。
明日も講義はないのですが、明日は、口述模試で1日仕事です。

さて、司法書士の仕事について少々。
今回、僕は、破産手続の仕事を受けることとなりました。


これは、裁判書類作成関係業務で、登記手続の代理と並び、従来から司法書士の業務として法定されているものです。

具体的には、破産手続開始の申立書類一式を作成するのですが、個人的に、この仕事は久しぶりになります。


執筆の仕事が、もう少しで一段落するので、週明けにも着手するつもりです。
でも、執筆の仕事も、次がまた控えておりますので、迅速な処理を目指します。

司法書士試験では、破産法そのものは、出題の対象ではありませんが、破産というと、不動産登記や会社法などでたびたび出てきましたよね。


根抵当権の元本確定とか、取締役の退任事由とかね。
それより、破産といえば、この先例が思い浮かばないといけません。

その前に・・・

前回以降の振り返り

振り返りは、必須ですからね。
で、この先例とはコレ。


(本日の先例)
1 破産管財人が、破産財団に属する不動産を任意売却したことによる所有権の移転の登記を申請するときは、申請情報と併せて、登記義務者(破産者)の登記識別情報を提供することを要しない(先例昭34.5.12-929)。

2 破産管財人が破産財団に属する不動産を任意売却し、その所有権移転登記を申請するときは、申請情報と併せて裁判所の許可を証する情報を提供することを要する(先例昭34.4.30-859)。

次に、申請書を確認しておきましょう。

(申請書)
 登記の目的 所有権移転
 原因    年月日売買
 権 利 者 A市B町一丁目1番1号      
        甲野 太郎
 義 務 者 C市D町二丁目2番2号
        乙野 二朗
       E市F町三丁目3番3号
        破産者乙野二朗 破産管財人 丙野 三郎
 添付情報  登記原因証明情報 住所証明情報
       印鑑証明書( ① のもの )
       許可を証する情報(裁判所の許可書)
       代理権限証明情報
 登録免許税 不動産価額の( ② )

申請書の空欄を埋めてみましょう。
ちなみに、上記の申請書のうち、「申請人」の部分で、ちょっと注意すべき点があるんですよね。
気づきました?


気づいた人は鋭い


振り向けば先例・不登法 [先例・不登法]

少し間隔が空きましたが、不定期更新の「振り向けば先例・不登法」です。

その前に、気づいた方もいると思いますが、ブログのデザインを少し変更してみました。これまでのものは、少し記事の幅が狭いかなと思っていたので、広めのものにしてみました。
といっても違いはよくわかんないと思いますが、少し広くなってますよ。割と見やすくなったかなと思いますが、どうでしょうか。
個人的には、意外とイイ感じじゃないかなと思うので、しばらくこのデザインで行こうと思います。

前回の先例・不登法(振り返り)

さて、今回は、遺産分割関連の先例をいくつかピックアップしておきます。遺産分割は、実務ではほぼ当然のように行われるためか、試験の出題の実績も多いですね。
改めて確認しておいてください。


(ピックアップ先例)

1 相続人の一部を除外して行われた遺産分割協議書を提供して、相続登記を申請することはできない(質疑登研507P198)。

2 共同相続人の1人が不在者であるときは、不在者の財産管理人が家庭裁判所の許可を得て遺産分割協議に参加することができ、その協議に基づいて相続による所有権移転登記を申請することができる(先例昭39.8.7-597)。

3 共同相続人の1人が、相続の開始後に破産手続開始の決定を受けたときは、その破産管財人は、裁判所の許可を得て、遺産分割協議に参加することができる(先例平22.8.24-2078)。

4 Aが死亡して、その相続人BC間の遺産分割協議において、BがA所有の甲土地を取得する代償として、B固有の不動産である乙土地を他の相続人Cに与える旨を合意したときは、「遺産分割による贈与」を登記原因として、BからCへの所有権の移転の登記を申請することができる(質疑登研528P184)。

では、まとめです。問題形式で行きましょう。

(本日の先例のまとめこれ一本)

1 農地について「遺産分割による贈与」を原因として所有権の移転の登記を申請するときは、農地法所定の許可を証する情報の提供を( ① )。

2 農地について「遺産分割」を原因として所有権の移転の登記を申請するときは、農地法所定の許可を証する情報の提供を( ① )。

3 確認問題(不登法平25-17-3改)
 土地の所有権の登記名義人であるAには、配偶者B並びに子C及びDがおり、Cには、子Eがいる場合において、Aが死亡して相続が開始した。Aの死亡後、Bが破産手続開始の決定を受け、その破産管財人FがAの遺産に関する遺産分割協議に参加し、Cが甲土地を取得することとされた場合において、当該遺産分割協議の結果に基づき、甲土地をCの単独所有とする相続による所有権の移転の登記を申請するときは、FがAの遺産に関する当該遺産分割協議をすることにつき裁判所の許可があったことを証する情報を提供しなければならない。
 →解答は( ① )

 
過去問が長いですが、頑張って読んでくださいね。

 

本日のまとめ


振り向けば先例・不登法 [先例・不登法]

祝・巨人優勝!!
僕の世代では、巨人というと、原、中畑、篠塚、江川、なんですよね。
その原さんが、今や巨人の歴代はもとより、日本球界史上でも偉大な監督になりつつあります。
試合終了後の優勝インタビューでは、グッとくるものがありました。
嬉しい限りです。

ということで、不定期更新の「振り向けば先例」です。
前回は商登法だったので、今回は不登法。

振り返り・不登法

過去、相続登記と相続人による登記を取り上げましたが、今回はその総まとめ的に、ちょっと申請書を中心にします。
両者の違いを区別できているかどうかって、申請人、添付情報もそうですが、登記原因とその日付もポイントです。

(本日の先例これ一本・申請書)

(事例)
平成27年4月1日、AがBに自己所有の甲土地を売却した。
その登記を申請する前の、平成27年5月1日にAが死亡した。
Aの相続人は、妻Cと子のDおよびEである。
申請書を書いてみましょう。


登記の目的 所有権移転
原因    平成27年(①)月(①)日(①)

(    ②    )

添付情報  登記原因証明情報 ( ③ )
      住所証明情報   相続証明情報
      印鑑証明書( ④ の印鑑証明書)
      代理権限証明情報
登録免許税 不動産価格の1000分の( ⑤ )

少し前回と重複するところもあるけど、ここが正確に埋められれば、相続人による登記も理解できているといえるんじゃないでしょうか。
自信持っていいでしょう。
まだ・・・という人も大丈夫。
わかるまで繰り返せばいいだけですよ。

巨人優勝バンザイ!!


振り向けば先例・不登法 [先例・不登法]

いつも閲覧ありがとうございます。
執筆の合間の更新です。
今日も講義はお休みなので、眠たくなるまでひたすらマラソンという感じです。
受験生のみなさんにとって、勉強のしやすい、使いやすいものをお届けしたい。
それが我々オートマ実行委員会の願いです。

さて、早速ですが、先例を振り返っていきましょう。

振り返りの先例

前回の記事関連で、今回は相続人による登記を取り上げます。
相続人による登記は、意外と、よく理解できていない人も多いのでは?

(先例・不登法)

1 登記義務者の相続人が登記義務者に代わって登記を申請する場合において、その相続人が数人いるときは、相続人全員が申請人となることを要する(先例昭27.8.23-74)。


2 登記義務者の相続人のうちの1人を相手方として、所有権移転登記手続をする旨の裁判上の和解が成立したときでも、登記権利者は、その和解調書に基づいて単独で登記を申請することはできない(先例昭33.5.29-1086)。

(コメント)
登記義務者の相続人が代わりに申請する場合には、とにかく相続人全員が申請することを要します。
和解はもちろん、相続人相手に裁判をする際も、その全員を被告としなければいけません。
択一でも何回も出ていますが、全員を相手にしているかどうか、そこが目の付け所です。



3 登記権利者の相続人が、登記権利者に代わって登記を申請する場合において、その相続人が数人いるときは、相続人のうちの1人が登記義務者とともに登記を申請することができる(質疑登研308P77)。


(本日のこれ一本・申請書トレーニング)
AがBに不動産を売買したときの申請書は、次のとおりです。
これは、当然に書けるよね??
なお、住所は省略します。

登記の目的 所有権移転
原因    年月日売買
権 利 者  B
義 務 者  A
添付情報  登記原因証明情報 登記識別情報
      住所証明情報   印鑑証明書
      代理権限証明情報
登録免許税 不動産価格の1000分の20


では、上記の登記を申請する前に、売主Aが死亡して、その相続人がCおよびDであるときの申請書はどうなるでしょうか?
登記義務者に相続があった場合だから、申請情報のうち、登記義務者の部分を変形します。
空欄を埋めてみましょう。
登記の目的 所有権移転
原因    年月日売買
権 利 者  B
義 務 者 ( ① )
添付情報  登記原因証明情報 登記識別情報
      住所証明情報   印鑑証明書
      ( ② )    代理権限証明情報
登録免許税 不動産価格の1000分の( ③ )

申請書、書けましたか?


振り向けば判例・先例(不登法) [先例・不登法]

不定期更新「振り向けば先例」の時間です。
今、商業登記が現在進行中の関係から、不登法が多くなるかも、と思って、カテゴリー分けしました。
科目ごとでカテゴリーにした方が、勉強しやすいかなと思いましたがどうでしょう。
そのうち、民法の判例も載せていきます。
第1回目は、民法の重要判例もありましたけどね。

そういえば、大事な振り返りを載せるのを忘れていましたよ。
先例・判例も、ぜひ振り返りの習慣を。

振り向けば判例・先例 第1回

振り向けば判例・先例 第2回


(先例・不登法)
1 被相続人Aの子Bが相続放棄をした場合、相続放棄は代襲原因ではないから、Bの子Cは、Aの相続人とはならない(民法887条2項)。

代襲相続の開始原因(民法887条2項)
 ① 相続開始以前の死亡
 ② 欠格事由に該当して相続権を失ったとき
 ③ 廃除によって相続権を失ったとき


2 相続人の1人が相続放棄をしたため、その者を除いた他の相続人名義で相続登記を申請する場合、登記原因を証する情報の一部として、家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書を提供することを要する(先例大6.6.18-1055)。


3 相続人の1人が特別受益者である場合の相続登記の申請書には、相続およびその他の登記原因を証する情報の一部として、相続分がないことの証明書(特別受益証明書)を添付することを要する。また、この特別受益証明書には、作成者の印鑑証明書の添付を要する(先例昭30.4.23-742)。


4 登記義務者の相続人が登記を申請する場合、民法903条の特別受益者に該当する相続人も、申請人となることを要する(相続人による登記、質疑登研265P70)。

(コメント)
相続を放棄した者は相続人とはならないが、特別受益者は相続人であることに変わりはない。


(まとめのこれ一本)
Aが死亡して、相続人が妻B、子CおよびDの相続登記の申請書(住所省略)。空欄を埋めていこう。

登記の目的 所有権移転
原因    年月日相続
( ① )
      持分4分の2 B
        4分の1 C
        4分の1 D
添付情報  登記原因証明情報
      ( ② )
      代理権限証明情報
登録免許税 不動産価格の1000分の( ③ )

一本勝ち!!


振り向けば判例・先例(不動産登記) [先例・不登法]

不定期更新、「振り向けば判例・先例」の時間です。
先例、判例を思い出しておこうというのが、このテーマの趣旨。
そうすると、このネーミングがしっくりきたので、この呼び方に変えます。
ええ。
ネーミングセンスがイマイチなのは、重々わかっておりますとも(笑)

さて、後ろを振り向くその前に、先のことを話させてください。
先日の記事でも紹介しましたが、来週の9月27日土曜日の14:00~15:00、TAC名古屋校にて、2016目標の20か月コースのガイダンスがあります。

ガイダンスのお知らせと余談

TAC名古屋校


来てよかったなあと思っていただける時間にしたいと思ってます。
ぜひお気軽にお越しくださいね。
僕は講師だからといって、あまり偉そうなことは言いませんが、「よし、やるぞ!」と決めたら、一緒に頑張りましょう。
途中、揺らぎそうになることもあるでしょう。
でも、そのときは、縁の下の力持ちとして、我々が支えますから安心してください。
振り返れば、いつでも僕がいる(怖っ)。
共通の目標に向けて、ともに頑張ろうじゃないですか。


さて、振り向きますか?


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